Seminario: El Mercado Inmobiliario Internacional

Entrevista a Carlos Muñoz del Grupo 4S. México

 

¿En qué consisten las actividades que se desarrollarán durante el seminario?


En realidad lo que yo vine a presentar fue una visión optimista de las cosas, a mí no me gusta venir a presentar “este mercado está muriendo, o que si bajó dos dólares el metro cuadrado”. Yo lo que quiero presentar son las oportunidades que hay, veo un mercado lleno de oportunidades, porque los desarrolladores de hoy no están haciendo su trabajo bien. Entonces, en lo que otros ven como preocupante yo veo oportunidades, porque hay muchos segmentos y cosas que están desatendidas.


Lo que trataba de provocar ayer y hoy es que la gente reaccione ante la posibilidad de encontrar dónde está el negocio. No se trata solo de voltear a ver los números y decir que estamos sufriendo por esto. Tengo mercados donde la economía y el mercado van muy mal y nuestros números van muy bien.


Lo que ha pasado con el negocio inmobiliario y en general con el mundo, es lo que yo llamo “VICA” que quiere decir: volátil, incierto, complejo y ambiguo. Se han hecho más de picos y valles. En ese tipo de mercados tan inciertos y volátiles siempre hay ganadores y perdedores. Entonces, más que preocuparme por el promedio -que es lo que muchos analistas hacen- me preocupo por los datos precisos. Como hablábamos hace un rato: “el promedio de la temperatura de la Ciudad de México es de 20 grados y el promedio de temperatura de Monterey es de 20 grados. Sí, pero en Monterrey hay 0 y 40 grados, 0 en invierno y 40 en el verano”. Entonces si observas el promedio de las dos ciudades dices “las dos son ciudades templadas”, y no es así. Eso nos pasa mucho en el negocio inmobiliario, miras los promedios y te olvidas de que el mercado está subiendo y bajando. Entonces lo que estamos apuntando es a ver los grandes ganadores.


¿Cuál es el peor error del negocio inmobiliario uruguayo?


Bueno, tengo 50 (haciendo referencia a su conferencia “50 lecciones sobre el mercado inmobiliario”). Yo creo que todos los inmuebles se están vendiendo como “commodities” (apartamentos con un valor estándar), no hay un producto segmentado o diferenciado, un producto que no se diferencia de otro.


¿Esto tiene que ver con la cantidad de población?


No tiene que ver con la población. Los desarrolladores no hacen nada nuevo hasta que alguien se atreve, y ya después de que ven que funciona todos quieren. En general eso siempre nos pasa en los mercados. Llega 4S y los desarrolladores dicen “no, tenemos miedo” y siempre hay uno que se anima, con ese uno entramos y luego todos quieren estar en el mismo mercado.


En su visita a Uruguay ¿Ha tenido oportunidad de hacer una evaluación en sitio del mercado inmobiliario?


No a profundidad, hemos hecho una visita por encima. Puedo decir que veo un mercado lento, sufriendo por encontrar cosas, lo veo un poco parco -por poner un adjetivo- y dependiente de los fondos de afuera. Pero veo también un mercado de oportunidades, o sea veo un mercado que como no le han dado nada nuevo, cuando le des algo con olor a fresco le vamos a sacar del parque. Va a ser un éxito asegurado.

¿Cuál de las 50 lecciones sería la más importante para dejar en el mercado?


De los 50 errores, me cuesta trabajo decantarme por algunos, lo que puedo decirte es que debemos tener un aprendizaje práctico para poder capitalizar de toda la experiencia previa y mejorar en general, pero te aseguro que los 50 errores son importantes, me cuesta mucho trabajo decirte quédate con este o con otro cuando el curso está diseñado para tener en cuenta los 50.


Rescataría lo financiero, que ayer hubo mucho dilema cuando platicaba con los desarrolladores que lo ven como un negocio muy de construcción y el negocio inmobiliario es un negocio financiero de retorno, no de margen. Esa creo que sería la lección más importante para trabajar con el desarrollo.


¿Qué opina de la arquitectura uruguaya como producto inmobiliario?


Ayer lo hablábamos con los desarrolladores, hay mucho talento local. Por ejemplo, Martín Gómez Platero es un arquitecto con el que he trabajado en Nueva York y en otros lugares, que hay mucho talento. Y el hecho de que sea un país pequeño me gusta porque tienen que voltear a mirar fuera con frecuencia.