En un año preelectoral caracterizado por la disminución de la inversión extranjera y un mercado de consumidores finales con dificultades para acceder a una vivienda, el 2018 será “cauteloso” en materia inmobiliaria, según el Cr. Daniel Porcaro, coordinador académico del Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios de la Facultad de Arquitectura.
“Se está dando un cambio de fundamentos en el mercado que es necesario analizar”, explicó el especialista durante la conferencia “¿Qué podemos esperar de 2018 en materia inmobiliaria?", el jueves 15 de marzo.
La actividad inmobiliaria, urbana y suburbana, tiene un crecimiento modesto con respecto a otras actividades del país, y en 10 años no ha crecido más de 10 %. Este aspecto encuentra su explicación, según el orador, en el escaso crecimiento de la población del país en los últimos 17 años.
Porcaro se centró en dos grandes factores que influyen en la evolución del mercado: la accesibilidad a la vivienda por parte del consumidor final y la inversión extranjera.
A la hora de pensar la evolución de los precios, es necesario tener en cuenta las variaciones existentes según barrios y zonas, debido a la redistribución de la oferta inmobiliaria a partir de 2012. En la presentación se tomaron los datos del promedio de Montevideo y del barrio Cordón (área donde se ha concentrado el desarrollo de la oferta de vivienda promovida).
En octubre de 2007, en Cordón el metro cuadrado se cotizaba a 1.000 dólares, mientras que, diez años después, se cotiza a 2.500 dólares. En tanto, el promedio de Montevideo, que estaba por debajo de los 1.800 dólares, actualmente, se encuentra por encima de los 3.000. Esto demuestra que, mientras en Cordón hay una tendencia al alza, en el resto de la capital los números comienzan a disminuir.
El valor de las viviendas en Cordón se incrementó casi 150 % y el promedio de Montevideo indica que el aumento fue de alrededor de 50 %.
Y, al observar el poder adquisitivo, según ejemplificó Porcaro, en 2007 con 50.000 pesos de salario se podía comprar 1,5 m2 en Pocitos y 2,5 m2 en Cordón. Diez años después, mientras el poder de compra en Pocitos es el mismo, en Cordón puede comprar 1,5 m2.
“Hay mucha más oferta en Cordón. Los precios se han elevado. Las unidades en oferta tendrían que ir bajando porque los metros cuadrado a los que puede aspirar fueron bajando”, opinó Porcaro.
En tanto, en cuanto a la inversión extranjera, se observó una importante disminución en los depósitos de no residentes en el país a partir de 2014.
La evolución de la inversión en el sector experimentó un crecimiento de 2009 a 2012 estimulado por el llamado “efecto Kirchner” en Argentina y las oportunidades que ofrece la Ley de Promoción de Viviendas de Interés Social (Nº 18.795), según Porcaro.
No obstante, a partir de 2014, con el cambio político en el país vecino y los primeros pasos en la regularización del lavado de dinero, los flujos de inversores extranjeros comenzaron a cambiar y, por tanto, la inversión fue paulatinamente disminuyendo.
En el contexto actual, marcado por una situación del dólar que no espera grandes sorpresas y las dificultades para atraer inversores en inmuebles, el especialista sugirió poner foco en el mercado laboral. Esto se debe a que un hipotético aumento en los costos salariales tendría como consecuencia una disminución del atractivo para la demanda de viviendas.
En definitiva, para Porcaro, “las medidas acertadas que hubo para crear mejoras en la oferta de vivienda ahora tienen que estar jugadas con una política de estímulo al crédito hipotecario”. El especialista entendió que no debe impulsarse la oferta sino la demanda con mejores oportunidades de crédito, en línea con las recientes medidas impulsadas por el Banco Hipotecario de reanudar sus préstamos a particulares para construcción de viviendas y la presentación de nuevos productos de crédito y ahorro.