Gestión y Mantenimiento de Propiedades Horizontales

El curso facilita la metodología de abordaje por fases sucesivas, para el mantenimiento correctivo y preventivo de edificios en propiedad horizontal, rubro con potencial incremento de demanda profesional ante su progresivo aumento cuantitativo y envejecimiento.

Curso de treinta horas de duración, destinado a profesionales y técnicos de la construcción para facilitarles una metodología de abordaje por fases sucesivas, consagrada por una vasta experiencia, para el mantenimiento correctivo y preventivo de edificios en propiedad horizontal, rubro con potencial incremento de demanda profesional ante su progresivo aumento cuantitativo y envejecimiento.

Incluye la atención de eventuales reclamaciones en el marco de la responsabilidad por obras nuevas.

Docente responsable

- Arq. Fernando Chebataroff

Objetivos

El curso tiene como objetivo:

Proporcionar una metodología de calidad de gestión para la actuación profesional con destino específico a la intervención en edificios en propiedad horizontal en los siguientes temas:

• Presupuestación de las fases previstas de actuación de la puesta en valor de un inmueble, para facilitar tanto la continuidad del trabajo profesional como la obtención de un buen producto final.
• Diagnóstico del estado de situación: documentación relativa al inmueble; el análisis visual; realización de cateos y pruebas y uso de instrumental de apoyo para la detección de las causas de los problemas.
• Elaboración de la memoria correctiva y preventiva que aborde tanto las causas como las consecuencias de los problemas a resolver y que facilite la presentación de las ofertas a las empresas.
• Convocatoria de empresas constructoras especializadas y evaluación de sus ofertas.
• Revisión del contrato de arrendamiento de obras copropiedad – empresa.
• Contrato de arrendamiento de servicios copropiedad – arquitecto (o ingeniero civil).
• Supervisión de obras en edificios habitados y con casos de limitación de la accesibilidad.
• Estrategias para movilizar a la Copropiedad para la obtención un buen producto final y canales de comunicación en coordinación con la Administración y demás actores involucrados.

A quién está dirigido

Se encuentra dirigido a arquitectos, ingenieros, técnicos en construcción y estudiantes avanzados, interesados en el mantenimiento correctivo y preventivo de edificios en propiedad horizontal que deseen explorar un nicho del mercado en franca expansión pero donde aún no existe conciencia cabal sobre la importancia del asesoramiento profesional, factor clave para el óptimo de los recursos y un correcto producto final.

Modalidad de cursado

Clases teóricas con presentaciones del tipo PowerPoint, combinadas con la exhibición parcial de experiencias concretas en las diferentes fases del asesoramiento profesional.

Se proporcionará una guía visual para la interpretación de las causas de las patologías más habituales y la definición de los procedimientos correctivos para atender tanto sus causas como sus efectos.

Se mostrarán cateos de diferentes tipos, así como el instrumental y otros elementos utilizados.

Se proporcionará listado de bibliografía impresa o digital de utilidad para la actividad profesional.

Los participantes podrán presentar casos aptos para el estudio acordes a los temas objeto del curso.

Programa curricular

1. Mantenimiento, patologías y rehabilitación de edificios.

1.1. Conceptos de mantenimiento correctivo y preventivo de un edificio.

Incidencia creciente de la propiedad horizontal en el parque edilicio y su envejecimiento.

El planeamiento, el proyecto, la construcción, el uso y el mantenimiento como los factores que definen el nivel de desempeño del edificio y su valor de mercado a lo largo del tiempo.

Autores del edificio y su gestión: promotor y/o inversor, proyectista, contratista y supervisor de la obra.

Etapas en la vida del edificio: concepción (planeamiento, proyecto, adquisición del predio y trámites), construcción, uso y mantenimiento (vida útil). Concepto de obsolescencia física o funcional.

Costo global de un inmueble. Costos de realización (predio, obra e infraestructura) y de uso (funcionamiento y mantenimiento). Utilidad, precio de venta e inversión.

Tipos de mantenimiento: Correctivo de emergencia o programado. Preventivo o predictivo.

Vida útil previsible de sus elementos componentes. Reparación, sustitución parcial o total.

1.2. Aspectos diferenciales de los edificios en propiedad horizontal.

Concepto de copropiedad. Bienes propios y bienes comunes. Bienes comunes de uso exclusivo. Reglamento de Copropiedad. Fondo de reserva. Planes de obras y mantenimiento. El administrador.

Protagonistas del mantenimiento y sus funciones: copropiedad; comisiones administradora y/o de obras; administración; autores del edificio; empresas constructoras especializadas y profesional asesor.

1.3. Introducción a las patologías de construcción.

Definiciones. Defectos menores, medios y graves o vicio de construcción. Enmascaramiento involuntario o doloso de los síntomas. Responsabilidad decenal. Atribución de responsabilidades y sus limitaciones. Naturalezas técnica y ética de las patologías. Umbral mínimo admisible. Efectos de las limitaciones o ausencia de normas. Degradación por transcurso del tiempo o por factores no previstos en el proyecto o en la construcción o por falta de mantenimiento preventivo o mal uso del edificio. Los cambios ambientales y del entorno físico. Concepto de carencia en la construcción.

1.4. Introducción a la rehabilitación integral de un edificio.

Concepto de plan integral y su eventual ejecución por etapas. Recuperación de sectores dañados o envejecidos. Sustitución de elementos obsoletos. Cambio de imagen del edificio. Inversión o gasto. Repercusión de las intervenciones correctivas y preventivas en el valor de mercado del inmueble.

Conceptos de previsión, prevención y control de calidad. La guía de uso y mantenimiento del edificio como documento rector de intervenciones programadas a lo largo del tiempo.

Documentación del edificio (“ADN”) y su “historia clínica” (actuaciones correctivas y preventivas).

Participación del profesional en el involucramiento de la Copropiedad y en las dificultades de consenso. Asambleas de Copropietarios. La documentación digital del proceso y la garantía por los trabajos.

2. Fases del asesoramiento para la rehabilitación

2.1. Etapa 1. Diagnóstico y memoria correctiva y preventiva.

1. OBJETIVOS.

a) Estado de situación del inmueble y

b) Memoria de base para el llamado a empresas.

2. DOCUMENTACIÓN. Descripción del edificio y de la información consultada.

3. INVENTARIO DE PATOLOGÍAS Y SUS CAUSAS. Correlación con fotografías y ubicación en planos. Pruebas de diagnóstico para determinar las causas de los problemas. Consejos para la inspección. Accesibilidad. Ejecución de cateos y pruebas. Instrumental básico requerido y procedimientos de uso.

4. SECTORES A INTERVENIR Y DESCRIPCIÓN DE OBRAS. Criterio para su definición.

5. INVENTARIO Y CÓMPUTO DE SECTORES A INTERVENIR. Cuantías materiales involucradas.

6. CONDICIONES GENERALES QUE CUMPLIRÁN LAS OFERTAS. Estructura de presentación.

7. ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS PARTICULARES. Rubros y sectores.

8. CRITERIO PARA LA RECUPERACIÓN DE LAS PATOLOGÍAS INTERIORES. Casos más usuales.

9. CRITERIO PARA LA EVALUACIÓN DE LAS OFERTAS. Aspectos a evaluarse y ponderación.

10. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. Opinión técnica integral y por sectores o rubros. Criterio y orden cronológico. Limitaciones de las intervenciones y la colaboración de la Copropiedad.

12. ANEXOS DOCUMENTALES. Criterio para las fotografías, planos y esquemas gráficos.

La eventual estimación primaria del costo de la recuperación como documento de uso reservado.

2.2. Etapa 2. Selección de ofertas.

Elección de la oferta. La relación precio-calidad-durabilidad. Estructura del estudio:

1. EMPRESAS OFERENTES. Perfiles requeridos y técnicas de trabajo. La subcontratación.

2. INFORMACIÓN GENERAL Y ESPECIFICACIONES POR ÍTEMS. Técnicas de trabajo, andamios y protecciones, limpieza previa, procedimiento a ofertarse para determinar áreas a reparar, etc.

3. EVALUACIÓN COMPARATIVA DE OFERTAS. Fecha y validez, calidad de especificaciones y de productos propuestos, grado de resolución, componentes del precio y discriminación por rubros, etc.

4. SÍNTESIS DE LA EVALUACIÓN DE LAS OFERTAS. Cuadro con indicación de ofertas y empresas oferentes, juicio final, costo y síntesis de los argumentos favorables o adversos para cada una de ellas.

5. REVISIÓN DEL CONTRATO ENTRE LA EMPRESA Y LA COPROPIEDAD. Ejemplos de frases a incorporarse para evitar eventuales situaciones conflictivas durante el curso de las obras.

6. Consejos para el CONTRATO COPROPIEDAD – ARQUITECTO (o INGENIERO CIVIL).

7. Participación del profesional en la ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS en la toma de decisión.

2.3. Etapa 3. Supervisión de las obras.

1) Verificación del cumplimiento de la oferta, la memoria y el contrato; 2) Inspecciones; 3) Información a la Administración, Comisión Administradora y empresa; 4)  Cumplimiento del Arancel de la SAU.

Formas habituales de liquidación de obra y sus pros y contras.

El certificado de garantía por los trabajos según rubros objeto de atención.

Respaldo digital de las actuaciones llevadas a cabo en las tres etapas: “historia clínica”.

Recomendaciones de uso y mantenimiento preventivo de los diferentes elementos objeto de obras.

Importancia de la permanencia de un mismo profesional en las tres etapas del asesoramiento.

3. Procedimientos de habilitación según sectores

Análisis de situaciones y de intervenciones para conocer variantes y técnicas de resolución.

3.1. Paramentos: fachadas, contra frentes y medianeras. Patologías habituales según composición de muros envolventes y terminaciones aparentes: placas, plaquetas, baldosas, ladrillo visto, revoques, etc. Elementos estrechamente vinculados que ameritan una intervención conjunta.

3.2. Aberturas: Cerramientos, su envolvente y elementos de protección.

3.3. Cuerpos salientes: balcones, patios, terrazas. Interrelación con fachadas y otros elementos: vanos, aberturas, muros, barandas, instalaciones, impermeabilizaciones, etc. Terrazas en pent house y sobre planta baja. Responsabilidad del usuario o propietario Recuperación o sustitución de barandas.

3.4. Azoteas y volúmenes emergentes sobre ellas. Opciones correctivas. impermeabilización de azoteas con protección mecánica (y eventual agregado de aislamiento térmico) o expuestas. Pruebas de evaluación de estanqueidad. Continuidad de la barrera hídrica en planos de volúmenes emergentes (tanque de agua, caja de escaleras, sala de ascensores, ductos, etc.).

3.5. Subsuelos. Filtraciones derivadas de aguas subterráneas, predios vecinos sin excavar, etc. Procedimientos correctivos, erradicación, canalización o enmascaramiento de las filtraciones.

3.6. Situaciones de emergencia y elementos singulares. Riesgo de caída de elementos. Filtraciones que afectan la habitabilidad o imposibilitan el uso. Atención de conflictos derivados de modificaciones sin permiso, problemas con inmuebles vecinos, infraestructura pública, etc.

Análisis de limitaciones correctivas resultantes de algunas características de los proyectos originales.

4. Asesoramiento en edificios con responsabilidad vigente

4.1. Identificación de responsables según causas de las patologías

1. PLANEAMIENTO. Comitente (promotor si la vende) o propietario de la obra.

2. PROYECTO. Proyectista (arquitecto o ingeniero civil) y asesores con firma profesional.

3. Los MATERIALES Y PRODUCTOS DE CONSTRUCCIÓN. Fabricantes de productos y constructor.

4. CONSTRUCCIÓN. A cargo del contratista, el director de obra y la mano de obra utilizada.

5. USO Y MANTENIMIENTO. La eventual responsabilidad de copropietarios y usuarios.

4.2. Asesoramiento 1. Diagnóstico e inventario de patologías.

Documento para la reclamación del comitente a los autores, con opción de que se constituya en informe pericial de llegarse a una demanda judicial por falta o carencias de respuesta satisfactoria.

Similitudes y diferencias con la memoria correctiva habitual para la rehabilitación de un edificio.

Eventual ejecución de cateos no destructivos sujeta al visto bueno de los autores y de la Copropiedad.

Responsables según fases en que surgieron las fallas: planeamiento (comitente), proyecto (arquitecto y asesores), ejecución (empresa, director de obra o subcontratistas), uso y mantenimiento (usuarios).

Inventario de patologías, dejándose constancia de las limitaciones de las actuaciones.

4.3. Asesoramiento 2. Negociación con responsables.

(Caso en que muestren una actitud receptiva para resolver los aspectos conflictivos).

1) REUNIONES CON LOS RESPONSABLES. Representación de la Copropiedad para acordar una respuesta técnica razonable, en el contexto de la responsabilidad decenal.

2) INFORME RESULTANTE. Temas acordados y aquellos sin coincidencia y opinión técnica a ser sometida consideración y aprobación por el suscrito y luego corroborada por los reclamantes.

3) CONDICIONES QUE CUMPLIRÁN LAS OBRAS. Memoria constructiva, en lo posible proporcionada por la empresa, con el visto bueno del arquitecto asesor de la Copropiedad y aprobada por ésta.

4) ESTIMACIÓN DEL COSTO DE OBRAS CORRECTIVAS. De uso restringido para determinar la cuantía material involucrada en el contexto de una negociación entre los reclamantes y el responsable; en una demanda judicial o para evaluar los precios de las ofertas de empresas constructoras.

4.4. Asesoramiento 3. Hipótesis de demanda judicial.
(Caso en que el responsable rehúse afrontar las tareas o que no se llegue a un acuerdo razonable).

Similitudes y diferencias con la rehabilitación habitual de edificios. Casos: 1) Informe pericial con estimación reservada del costo de las obras requeridas en base a fuentes documentales reconocidas y 2) Eventual protocolización del informe pericial, para que oficie de apoyo al asesor legal de la misma.

Características del desarrollo del curso

Clases teóricas con presentaciones del tipo PowerPoint, combinadas con la exhibición parcial de experiencias concretas en las diferentes fases del asesoramiento profesional.

Se proporcionará una guía visual para la interpretación de las causas de las patologías más habituales y la definición de los procedimientos correctivos para atender tanto sus causas como sus efectos.

Se mostrarán cateos de diferentes tipos, así como el instrumental y otros elementos utilizados.

Se proporcionará listado de bibliografía impresa o digital de utilidad para la actividad profesional.

Los participantes podrán presentar casos aptos para el estudio acordes a los temas objeto del curso.

Trabajos prácticos

En equipos de hasta tres personas. Presentación de diagnóstico y memoria correctiva y preventiva para la recuperación de componentes de un edificio de su elección (ej.: fachadas o azotea).