Patología en las Edificaciones

El curso ofrece una formación completa y avanzada para profesionales, técnicos de la construcción y estudiantes avanzados interesados en la rehabilitación y restauración de edificios comunes o de valor patrimonial.

Proporciona los conocimientos y procedimientos de gestión necesarios para abordar las patologías en edificaciones con una metodología que les facilite la elaboración de diagnósticos, la identificación de las lesiones y carencias y sus causas, la redacción de informes técnicos o memorias detalladas, la evaluación de propuestas de trabajo de empresas especializadas, la supervisión de las obras y la elaboración de manuales o guías de uso y mantenimiento.

Se destaca la relevancia de la intervención técnica precisa y la gestión eficaz en el ciclo de vida de las edificaciones, desde la rehabilitación hasta el mantenimiento preventivo. Para apoyar este aprendizaje, se proporciona a los participantes acceso a una amplia gama de recursos bibliográficos especializados y documentos de uso autorizado.

Objetivos

Desarrollo de competencias en gestión de patologías y rehabilitación:

• Ofrecer una metodología robusta para la gestión de patologías en edificaciones, incluyendo la optimización de la comunicación con clientes y otros agentes implicados en el proceso de rehabilitación y restauración.
  
  
• Instruir sobre la elaboración de propuestas de trabajo estructuradas para las diferentes fases de intervención en un inmueble, con el fin de asegurar la calidad y eficiencia del proyecto.
  
  
• Profundizar en el conocimiento y aplicación de herramientas para la investigación y tratamiento de patologías constructivas.
  
  
• Enseñar la preparación de informes periciales y diagnósticos que respondan a las necesidades específicas de cada caso, facilitando la comprensión del cliente y la ejecución de empresas constructoras.
  
  
• Formar en la gestión de procesos de licitación y contratación de empresas especializadas, asegurando la presentación de ofertas adecuadas y la colaboración efectiva en la redacción de contratos técnicos.
  
  
• Capacitar en la supervisión de obras en edificios en uso, atendiendo particularidades como la limitación de accesibilidad durante las intervenciones.
  
  
• Orientar en la creación de manuales de uso y mantenimiento posintervención, que aseguren un cuidado adecuado y prolonguen la vida útil del inmueble.

Análisis de patologías comunes por elementos constructivos:

• Identificar y discutir las patologías habituales que afectan a los diferentes sectores y materiales de los edificios, proporcionando un marco para el diagnóstico y la planificación de la intervención.

Estudio de casos y ejemplos prácticos:

• Examinar una variedad de estudios de caso que ilustren intervenciones exitosas en edificios con patologías. Mostrar ejemplos prácticos y soluciones aplicadas a problemas en fachadas, azoteas, entrepisos, balcones y otros elementos críticos de la construcción, incluyendo la gestión de sistemas de drenaje y la conservación de estructuras hidráulicas como tanques de agua y piscinas.

Plan de estudios

1. El lenguaje en la patología de la construcción

   Conceptos generales. Definiciones de los diferentes términos utilizados. Defectos menores, medios y graves, o vicio de construcción. El concepto de ruina. Enmascaramiento involuntario o doloso de los síntomas. La responsabilidad en la construcción. Disposiciones legales. Atribución de responsabilidades y sus limitaciones. Naturalezas técnica y ética de las patologías. El umbral mínimo admisible. Efectos de las limitaciones o ausencia de las normas. Las formas de la degradación (transcurso del tiempo, factores no previstos en el proyecto o en la construcción, falta de mantenimiento preventivo o mal uso). Los cambios ambientales y del entorno físico. El concepto de carencia en la construcción.

2. Rehabilitación de edificios

   Rehabilitación, restauración y reciclaje. Concepto de plan integral y su eventual ejecución por etapas. Recuperación de sectores dañados o envejecidos. Sustitución de elementos obsoletos. Cambio de imagen del edificio. Inversión o gasto. Repercusión de las intervenciones correctivas y preventivas en el valor de mercado del inmueble. Conceptos de previsión, prevención y control de calidad. Metodología para la supervisión de obras.

3. Las fases de un edificio y su relación con las patologías y carencias
   

   El planeamiento, el proyecto, la construcción, el uso y el mantenimiento, factores que determinan el nivel de desempeño del edificio y su valor de mercado. Autores del edificio y su gestión: promotor o inversor, proyectista, contratista y supervisor de la obra. Etapas en la vida del edificio: concepción (planeamiento, proyecto, adquisición del predio y trámites), construcción, uso y mantenimiento (vida útil). La responsabilidad en la patología de la construcción. Concepto de obsolescencia física o funcional. Costo global, de realización (predio, obra e infraestructura) y de uso (funcionamiento y mantenimiento). Utilidad, precio de venta e inversión.

4. El uso y mantenimiento del edificio

   Tipos de mantenimiento: correctivo, de emergencia o programado. Preventivo o predictivo. Vida útil previsible de los elementos componentes. Reparación, sustitución parcial o total. La guía de uso y mantenimiento del edificio como documento rector de intervenciones programadas. Documentación del edificio (“ADN”) y su “historia clínica” (actuaciones correctivas y preventivas). Participación del profesional en el involucramiento del cliente y en las dificultades de consenso. La documentación digital del proceso y la garantía por los trabajos.

5. Los informes técnicos de patologías en la construcción
   

   Una visión holística del tema. Características que diferencian a la Industria de la Construcción. El ciclo de vida de un edificio y de sus elementos componentes. Patologías que suelen manifestarse a lo largo de su etapa de uso. Causas y efectos de las patologías. Posibles responsables. Las limitaciones del autor del informe. El informe pericial al servicio del juez y el informe de parte. El objeto de las pericias. La prueba pericial.

6. Causas de las patologías: investigación y terapéutica
   

   Metodología para el diagnóstico de patologías, la determinación de sus causas y a intervención correctiva. Causas directas e indirectas de las patologías. Criterio sugerido para la inspección técnica de un edificio. El apoyo instrumental: el “maletín” del técnico. Las fuentes documentales: bibliografía, técnicos asesores de productos de marca reconocida. Los procesos patológicos más frecuentes según sectores y tipos de lesiones. Propiedades físicas y mecánicas de los materiales de construcción en el contexto de las patologías de la construcción. Materiales pétreos. Materiales cerámicos. Madera. Elementos metálicos. Hormigón. Aglomerados y conglomerados. Degradación por: acción de: agua pluvial, sol, viento, agua, humedades erráticas, humedades ascendentes por capilaridad, variaciones térmicas, polución, temperaturas extremas y acción del fuego. Para cada uno de los capítulos siguientes se incluirá el análisis detallado de situaciones de patologías y de intervenciones llevadas a cabo para conocer variantes y técnicas de resolución.

7. Grietas y fisuras
   

   Tipos, causas, gravedad, posible evolución y consecuencias. Medición del estado estático o dinámico. Análisis de ejemplos habituales. Técnicas de reparación.

8. Humedades
   

   La humedad y los materiales de construcción. Caracterización, lesiones y técnicas de diagnóstico para la detección de su origen, importancia y técnicas de erradicación. Tipos de humedades: de obra, por infiltración, de zócalo y de condensación. Estudio de cada uno de los casos. La humedad por condensación: el vapor de agua y medidas de uso y correctivas. La humedad en cerramientos exteriores horizontales: diseño y conformación del sistema de capas, puntos críticos y detalles constructivos. Humedad en cerramientos verticales (cimientos y muros): puntos: puntos críticos, soluciones tradicionales, tendencias actuales y detalles constructivos.

9. Patologías habituales en sistemas constructivos tradicionales de nuestro pasado
   

   Evolución de la construcción arquitectónica en Uruguay. Sistemas constructivos ecológicos. Estudio tipológico del rancho. Análisis de sus componentes (cubiertas de quincha y de muros construidos con diferentes técnicas: abobe, tapial, fagina, etc.). Análisis tipológico del rancho. Sistemas adintelados antiguos: de estructura de madera (tirantes y alfajías bajo ladrillos) y de perfiles (doble T de acero laminado con bovedillas y contrapiso). Mampostería cerámica en muros portantes. Análisis de la columna de hierro fundido y otros elementos representativos del pasado. Las limitaciones de actuación derivadas de la afectación patrimonial en inmuebles antiguos. Técnicas de cimentación usuales.

10. Aspectos diferenciales de la intervención en inmuebles patrimoniales
    

    El concepto de patrimonio cultural. Análisis de las disposiciones jurídicas y de las servidumbres resultantes de la afectación de inmuebles. La Comisión del Patrimonio Cultural del MEC y las Comisiones Especiales Permanentes. Las afectaciones municipales de inmuebles de interés patrimonial.

11. Patologías habituales en sistemas constructivos no tradicionales
    

    Sistemas prefabricados. Paneles de hormigón construidos bajo techo o a pie de obra. Hormigón poroso Prefabricación en madera. Cubiertas de tejas con estructura de madera.

12. Estructuras de hormigón
    

    Acciones sobre las estructuras de hormigón. Orientación para la selección de la intervención. Materiales y técnicas de rehabilitación. Preparación y limpieza del sustrato. Procedimientos de reparación, protección de armaduras y de refuerzo. Control de calidad y criterios para la recepción.

13. Parámetros: fachadas, contrafrentes y medianeras
    

    Elementos componentes: paramento, aberturas, encuentros con cuerpos salientes y elementos singulares. Humedades, suciedades, grietas y fisuras, desprendimientos, eflorescencias, oxidación y corrosión, ataque de organismos animales y vegetales y erosión. Patologías habituales según composición de muros envolventes y terminaciones aparentes: placas, plaquetas, baldosas, ladrillo visto, revoques, fachada ventilada, entre otros. Comprobación de la estabilidad de los revestimientos.

14. Cuerpos salientes: balcones, patios y terrazas
    

    Interrelación con fachadas y otros elementos: vanos, aberturas, muros, barandas, instalaciones, impermeabilizaciones, entre otros. Recuperación o sustitución de aberturas o barandas.

15. Cerramientos horizontales: techos, entrepisos y volúmenes emergentes 

    Humedades, roturas y desprendimientos. Opciones correctivas habituales: impermeabilización de azoteas con protección mecánica (y eventual agregado de aislamiento térmico) o expuestas. Pruebas de evaluación de estanqueidad. Continuidad de la barrera hídrica en planos de volúmenes emergentes (tanque de agua, caja de escalera, ascensor, ductos, entre otros).

16. Patologías en las instalaciones
    

    Instalaciones sanitarias de abastecimiento y de evacuación (roturas, obstrucciones y obsolescencia física). Instalaciones eléctricas. Sistemas de calefacción.

17. Suelos, subsuelos y fundaciones
    

    Deformaciones, roturas y erosión. Filtraciones derivadas de aguas subterráneas, predios vecinos sin excavar, entre otros. Procedimientos correctivos: reparaciones, erradicación, canalización o enmascaramiento de las filtraciones, entre otros.

18. Piscinas y tanques de agua
    

    Patologías más comunes según ubicaciones, tipologías constructivas, instalaciones y sistemas de impermeabilización. Técnicas de recuperación.

19. Aprendiendo de los errores
    

    Consejos para cambios en el planeamiento, el proyecto, la construcción, el uso y el mantenimiento de los edificios.

20. Presentación de los trabajos prácticos elaborados por los participantes
    

    Se presentarán en forma escrita y se hará una presentación oral con el apoyo de la documentación elaborada.

Docente responsable

Arq. Fernando Chebataroff

Actividad profesional

• Perito Forense: integró listas del Poder Judicial (1.ª categoría) y Sociedad de Arquitectos del Uruguay (SAU).
• Informes periciales y arbitrajes por patologías constructivas y otros temas.
• Estudios de viabilidad, anteproyectos, proyecto, proyectos ejecutivos y supervisión de obras.
• Mantenimiento correctivo y preventivo de inmuebles: diagnósticos, memorias constructivas, pliegos de condiciones, cómputos/presupuestos, evaluación de ofertas, supervisión de obras, estudios de medianería y participación en la elaboración de actas notariales.
• Tasaciones de inmuebles urbanos, suburbanos y rurales en los diecinueve departamentos del país.
• Asesor en evaluación de impacto ambiental y de viabilidad de proyectos de inversión.
• Asesor. Caja Notarial de Seguridad Social. (1997-2014). Tasaciones, mantenimiento y obra nueva.

Actividad docente

• Docente de Historia de la Arquitectura Nacional e Historia de la Arquitectura Universal y docente en el Instituto de Historia de la Arquitectura, Universidad de la República (1978-87).
• Docente honorario de la Dirección Nacional de Bomberos. Cursos para Oficiales. (1980-82).
• Docente. Escuela Militar (Opción Arquitectura): Introducción a la Tecnología A y B, Construcción II y Dibujo y Nivelación. Convenio con Universidad de la República (1992-98).
• Docente Titular de Introducción a la Construcción y (2004-2012) y asesor de Construcción en Proyectos de Arquitectura 10-Fin de Carrera (2007), Facultad Arquitectura, Universidad ORT Uruguay.
• Docente del curso de actualización para arquitectos, ingenieros, constructores, abogados y estudiantes avanzados Elaboración de informes técnicos en la construcción, Facultad de Arquitectura, Universidad ORT Uruguay (2020).

Actividad en la administración pública

• Asesor. Oficina de Planeamiento y Presupuesto. Presidencia de la República (1980-90).
• Adscrito Técnico en el Banco Hipotecario del Uruguay (1990-2008).
• Encargado de Sección. Área Programas Habitacionales. Agencia Nacional de Vivienda (2008-2014).

Otras actividades

• Integración de comisiones y jurados, participación en congresos, seminarios, cursos y conferencias.
• Premios y menciones en concursos sobre arquitectura, construcción, historia y estadística.
• 460 publicaciones en Montevideo, Buenos Aires, México y Madrid (3 distinguidas en concursos).
• Socio de la Asociación Latinoamericana de Control de Calidad, Patología y Recuperación de la Construcción (ALCONPAT).
• Miembro de Número del Instituto Histórico y Geográfico del Uruguay y Miembro Correspondiente de la Real Academia de la Historia (Madrid, España).