La crisis generada por el coronavirus no hizo más que afirmar una tendencia negativa que el mercado inmobiliario uruguayo venía percibiendo desde el 2019. El rubro se enfrenta a un gran desafío cuyo plazo es difícil de avizorar.
Para los actores del mercado inmobiliario, el sacudón es y seguirá siendo inevitablemente fuerte, según el coordinador académico del Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios de la Facultad de Arquitectura de la Universidad ORT Uruguay, Cr. Daniel Porcaro. Es por esto que la creatividad para sacar lo mejor del sector es fundamental en estos tiempos: es una oportunidad para que surjan productos y localizaciones que acompañen los nuevos hábitos de socialización generados por el COVID-19.
En una entrevista para El País dijiste que el 2019 fue el peor año de la década para el mercado inmobiliario, y que si bien se veían elementos que indicaban que la tendencia se revertiría, difícilmente ocurriría en 2020. Ahora con la crisis generada por el coronavirus, ¿cómo siguió la situación del mercado?
A principios de año no era posible avizorar la dimensión del problema que el coronavirus iba a generar a nivel mundial, tanto a nivel sanitario como económico. Se podía razonar en términos de una “normalidad” que ya no existe. Los problemas de ahora son de una gran variedad y de consecuencias difíciles de estimar dada la interrelación entre pandemia, aislamiento y actividad económica.
Es muy probable que, hasta que no se encuentre una solución definitiva al virus, la actividad social y económica tenga un restablecimiento paulatino con periódicas revisiones que obliguen de nuevo al aislamiento. A nivel internacional se discute, en primer lugar, la profundidad que va a tener la crisis económica y luego la pendiente de la recuperación que va a ser en forma de serrucho, por la evolución del virus en la población.
Por tanto, lo que podemos esperar del mercado inmobiliario es aún incierto, pero con un panorama complejo y desafiante.
Dependerá de qué tan profunda sea la recesión, el tiempo que lleve y también de lo extenso que sea el período de propagación del virus. Esto último es importante para determinar qué tan profundos serán los cambios de hábitos de la gente para socializar, viajar, divertirse, educarse, trabajar, etc.: si el peligro se mantiene, serán más profundos esos cambios. No se tratará solo de resolver el problema económico, sino de interpretar la dirección de los cambios de hábitos para poder determinar qué productos y servicios se adaptarán a la nueva realidad.
¿Qué necesita el mercado para salir del problema?
Fundamentalmente se necesita retomar la confianza y conocer cuál será la nueva normalidad. El sector de la construcción es altamente dinamizador de la economía. El gobierno estuvo ágil de reflejos y mejoró rápidamente instrumentos existentes para dar impulso al sector privado, como son los incentivos fiscales para la obra nueva y la regulación de las viviendas promovidas. Ahora, esos son instrumentos de la “vieja realidad”, lo que deberá hacer ante el nuevo contexto es aún incierto.
Por su parte, al grupo de inversores se le presentarán muchas oportunidades, fundamentalmente en el sector de vivienda residencial usada, pero sufrirá golpes por las inversiones en sectores como oficinas y hoteles, por lo que estarán fluctuando entre volver a rentabilizar sus inversiones en algunos sectores para entrar a otros nuevos.
El consumidor final de viviendas estimo que será altamente dependiente de la evolución de los alquileres, dado que las posibilidades de crédito hipotecario serán escasas por los problemas de empleo que se mantendrán por algún tiempo.
¿Qué puede hacer un profesional dedicado al mercado inmobiliario para intentar mitigar los efectos de la crisis? ¿En qué áreas o en qué elementos puede implementar cierta creatividad o innovación para evitar que el sacudón sea realmente fuerte?
El sacudón va a ser fuerte, es inevitable. Los desarrolladores seguramente estarán dedicados a tratar de finalizar las obras en curso y solucionar temas de financiamiento. Para seguir generando productos tendrán que convencer a los inversores sobre nuevos nichos de mercados y horizontes de rentabilidad más largos que los habituales. Tendrán a su favor una probable disminución de los costos en dólares, a lo que si se sumara una mayor productividad de la mano de obra, podría redundar en una eficiencia que trasladada a precios puede ser interesante.
Desde el lado de los brokers, se deberán habituar a nuevas formas de exponer las unidades a la venta y alquiler, y a poder justificar sólidamente precios y rentabilidades en un panorama incierto.
Atendiendo a los posibles cambios en la socialización, surgirán oportunidades para productos y localizaciones que eviten o reduzcan el tiempo de exposición a aglomeraciones. Es probable que las personas quieran trabajar más cerca de su casa, trasladarse menos en ómnibus, tener áreas de trabajo, esparcimiento y educación cerca. También es muy probable que los espacios y distribución de las viviendas tengan actualizaciones que consideren una “nueva normalidad” y las posibilidades económicas de la población luego de la crisis.