La Dra. Michelle Fleitas, coordinadora académica de la carrera de Operador Inmobiliario de ORT, subraya que gracias a la aprobación de la Ley del Operador Inmobiliario, primer marco legal específico que ordena la actividad y combate la informalidad, 2024 fue “un momento épico”.
Conjuntamente, el alto dinamismo de los últimos años se proyectó también hacia 2025 de forma sostenida: a pesar del contexto electoral, tanto las inmobiliarias en Montevideo como compradores y arrendatarios mantuvieron una actividad constante, particularmente en el segmento de alquileres, que según destacó Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU), en El País, fue el motor principal del mercado.
A este respecto, el mercado inmobiliario de Montevideo continúa siendo resiliente y atractivo para inversores por la estabilidad socioeconómica y política de la ciudad en su contexto, sin señales de burbuja inmobiliaria debido a un crecimiento moderado basado en necesidades reales. En este artículo se exploran qué barrios concentran hoy la mayor demanda inmobiliaria de Montevideo, cómo deciden los consumidores entre comprar o alquilar y cómo están respondiendo las inmobiliarias montevideanas a las nuevas exigencias tecnológicas y del mercado.
¿Qué zonas concentran mayor demanda inmobiliaria en Montevideo?
Naturalmente, las zonas más demandadas en cuanto a inmuebles en Montevideo varían según el perfil del consumidor, ya sea que se trate de compradores finales o inversores, pero presenta claras preferencias entre compradores y arrendatarios.
Según las cifras de “Inmuebles Data” de El País, los barrios de Montevideo tradicionalmente más solicitados continúan siendo Pocitos, Cordón y Malvín. Estos ofrecen una combinación atractiva de servicios, infraestructura consolidada y alta liquidez inmobiliaria.
Pocitos, por ejemplo, registró un precio promedio por metro cuadrado de US$ 3.400, con una rentabilidad bruta anual en torno al 5 %, según datos del estudio de bienes raíces Once Once, El País y Concretar Negocios Inmobiliarios.
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En paralelo, surgen áreas emergentes con considerable potencial de valorización y rentabilidad como Palermo, La Blanqueada, Cordón Sur, Pocitos Norte, Villa Biarritz, Centro y Ciudad Vieja. En particular, barrios como Las Acacias y Nuevo París han atraído la atención de inversores más agresivos debido a rentabilidades brutas superiores al 10 % anual. Las Acacias, específicamente, alcanzó un retorno anual del 11,6 %.
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Finalmente, las inmobiliarias destacan una creciente demanda no satisfecha de casas en venta, especialmente para familias en Ciudad de la Costa. Estas propiedades, generalmente casas con al menos dos dormitorios, patio y parrillero, tienen una demanda que supera ampliamente la oferta disponible.
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Alquileres vs. compra: ¿qué elige el nuevo consumidor?
Durante 2024, la decisión entre alquilar y comprar en Montevideo estuvo marcada por un contexto de incertidumbre electoral, que tuvo un impacto significativo en las preferencias de consumidores e inversores.
A este respecto, el vicepresidente de la CIU destacó que el alquiler fue el principal motor del mercado inmobiliario de Montevideo durante este período, mientras que las compraventas mostraron una ligera desaceleración, principalmente debido a este contexto.
No obstante, el segmento de compra comenzó a mostrar signos claros de recuperación hacia 2025. Según Medina, en 2024 las compraventas aumentaron respecto a 2023, impulsadas por un crecimiento significativo en la concesión de créditos hipotecarios, tanto en número de operaciones como en montos otorgados por entidades financieras.
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Este dinamismo está respaldado por datos concretos que muestran un crecimiento interanual del crédito hipotecario del 12 % hasta noviembre de 2024. En términos financieros, decidir entre alquilar o comprar implica evaluar factores clave como los costos iniciales, costos irrecuperables y el rendimiento alternativo del capital inicial invertido.
A largo plazo (25 años) alquilar una vivienda en Montevideo generaría costos irrecuperables, mientras que optar por la compra reduciría esos costos. Sin embargo, la compra requiere una inversión inicial significativa para cubrir la entrada y gastos relacionados.
A su vez, el régimen de la Ley de Vivienda Promovida (Ley 18.795) continúa jugando un papel decisivo. Según Medina, durante 2024 se registró un aumento del 27 % en la construcción bajo este régimen respecto a 2023, alcanzando un acumulado total de 39.000 unidades construidas, lo cual se tradujo en un incremento del 60 % en viviendas disponibles bajo este régimen comparado al año anterior.
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Cómo responden al cambio las inmobiliarias de Montevideo
Ante un consumidor inmobiliario cada vez más informado y exigente, las inmobiliarias en Montevideo están adoptando diversas estrategias para adaptarse a las nuevas demandas del mercado. Una transformación significativa ha sido la incorporación masiva de tecnología inmobiliaria o PropTech, que hoy es clave para optimizar la experiencia del cliente y mejorar la eficiencia operativa.
Entre las herramientas tecnológicas más utilizadas actualmente por las inmobiliarias destacan la inteligencia artificial (IA) y el Big Data. Estas tecnologías permiten realizar tasaciones más precisas, personalizar las búsquedas para clientes específicos y predecir tendencias de mercado, reduciendo considerablemente los tiempos y aumentando la precisión de las operaciones. Además, la Realidad Virtual (VR) y, en menor medidas, la Realidad Aumentada (AR), comienzan a estar cada vez más presentes en el sector inmobiliario montevideano.
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El uso de herramientas de IA, así como de estas tecnologías, ha logrado reducir aproximadamente un 40 % el tiempo promedio que los clientes invierten en encontrar la propiedad adecuada, permitiéndoles realizar recorridos virtuales detallados antes de decidir visitar físicamente un inmueble y encontrar ofertas de forma más veloz y precisa. Otro cambio sustancial observado es el auge del modelo de negocio conocido como Build to Rent, que consiste en construir edificios específicamente diseñados para alquilar y no para vender.
Esta modalidad responde directamente a la alta demanda en el mercado de alquileres, particularmente entre jóvenes profesionales, estudiantes y extranjeros residentes en Uruguay, según explicó Medina a la mencionada publicación de El País.
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Asimismo, la CIU ha tomado un rol protagónico en fomentar la transparencia del mercado y mejorar el acceso a la información mediante plataformas digitales.
Ejemplo claro es el lanzamiento del portal inmobiliario “Mi Lugar”, desarrollado por la CIU para que compradores y arrendatarios puedan explorar fácilmente ofertas y tendencias del mercado.
Finalmente, WhatsApp Business también ha emergido como herramienta fundamental en la interacción directa entre inmobiliarias y clientes, acelerando las comunicaciones y simplificando el proceso de búsqueda e información, una de las más importantes tendencias del mercado inmobiliario en Uruguay.
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La mirada experta de la Dra. Michelle Fleitas
Para Fleitas, la brecha entre alquilar y comprar se ensancha porque la juventud prioriza independencia y movilidad. “Una cosa es hablar de alquilar y otra es hablar de compra”, advierte, remarcando que muchos veinteañeros prefieren “irse a vivir de manera independiente” aunque no visualicen el “sueño de la casa propia” como objetivo inmediato.
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El fenómeno se intensifica en perfiles tecnológicos que facturan en dólares: “vemos que hay gente que gana 70 u 80.000 pesos con 20 y pocos años”. No obstante, el arraigo cultural por los ladrillos sigue vivo; solo muta la estrategia: grupos de amigos combinan ingresos y garantías para compartir un alquiler y así “resolver irse a vivir solos”. Esta preferencia explica que la demanda de arrendamientos céntricos exceda la oferta cada marzo, cuando Montevideo recibe estudiantes y jóvenes profesionales.
En cuanto a cómo responden al cambio las inmobiliarias de Montevideo, para Fleitas, la oferta profesional también evoluciona y califica a 2024 como “un momento épico” porque la Ley del Operador Inmobiliario ha de dotar al sector de un marco ético que “combate la informalidad” y exige formación continua.
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Para diferenciarse, las inmobiliarias adoptan una filosofía de “orejas grandes y boca chiquita”: escuchar antes de ofertar. En tal sentido, la académica compara al agente inmobiliario con un sastre: “tenés que ver a la persona y hacerle algo a medida” en lugar de ofrecer el producto que “yo te puedo vender”.
Además, la transparencia a largo plazo resulta imprescindible en un “mercado muy pequeño, en donde todos los actores nos conocemos”; por eso, la información verificada y el acompañamiento jurídico (escribano, garantías, seguros) se vuelven parte de la propuesta de valor.
https://www.youtube.com/watch?v=swbzdvswTVE
Así, la profesionalización, la escucha activa y la ética configuran la respuesta del rubro a “un consumidor hiperinformado”.
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En relación con qué zonas concentran mayor demanda inmobiliaria en Montevideo, Fleitas afirmó que la histórica franja costera —desde Pocitos Nuevo hasta Buceo— concentra liquidez porque “si lo pongo en el mercado, se vende mucho más rápido”.
Sin embargo, la Ley de Vivienda Promovida descentralizó el interés de los desarrolladores y “revitalizó Cordón, Barrio Sur, Goes y Palermo” al ofrecer unidades más accesibles para primeras inversiones. El efecto multiplicador es visible: “no solamente crece ese edificio, se retroalimenta el barrio” —ejemplifica con el entorno del Mercado Agrícola (MAM) en Goes, hoy percibido como “un barrio seguro”.
Zonas como las de barrios en torno a Garibaldi también muestran un recambio casi total de casas por construcciones nuevas. En el segmento “alquiler en Montevideo”, la mayor presión se concentra en monoambientes y apartamentos de un dormitorio “céntricos”, un stock que “no pudo responder a la demanda” de 2024-2025.
Estas tendencias confirman que la elección de barrio depende hoy de liquidez buscada, rentabilidad esperada y estilo de vida: criterios que un operador inmobiliario profesional y bien formado debe traducir en oportunidades concretas para el cliente.
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Del boom a la profesionalización del mercado inmobiliario en Uruguay
El dinamismo del mercado inmobiliario en Montevideo exige profesionales capacitados, capaces de interpretar tendencias, evaluar oportunidades y liderar con visión estratégica. En este contexto, formarse con herramientas actualizadas ya no es una opción, sino una necesidad.
La Universidad ORT Uruguay ofrece dos caminos formativos diseñados para responder a esta realidad: la carrera de Operador Inmobiliario, enfocada en la gestión profesional y ética del negocio, y el Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios, que prepara a desarrolladores capaces de integrar marketing, finanzas y tecnología para liderar proyectos de alto impacto.
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